Novozélandský trh s bydlením se mění: Drobní investoři se stahují, což může snížit ceny a pomoci prvokupcům

Novozélandský trh s bydlením prochází významnými změnami, neboť takzvaní „drobní investoři“ se stahují. Tento trend je ovlivněn zpřísněním úvěrových podmínek, rostoucími úrokovými sazbami a celkovou ekonomickou nejistotou.

Novozélandský trh s bydlením prochází významnými změnami, neboť takzvaní „drobní investoři“ se stahují. Tento trend je ovlivněn zpřísněním úvěrových podmínek, rostoucími úrokovými sazbami a celkovou ekonomickou nejistotou. Hodnota nemovitostí závisí nejen na nabídce a poptávce, ale také na kupní síle, která je silně vázána na bankovní úvěry.

V roce 2021, kdy ceny nemovitostí dosáhly vrcholu, došlo k úpravám zákona o úvěrových smlouvách a spotřebitelských financích, které zpřísnily posuzování dostupnosti úvěrů bankami. Ačkoli byly tyto restrikce po šesti měsících zrušeny, omezení úvěrů již snížilo celkovou kupní sílu kupujících. Ceny domů se od té doby nevrátily na svá maxima z roku 2021. Další omezení přišlo s limity poměru dluhu k příjmu od Reserve Bank, které omezují, kolik si mohou dlužníci půjčit vzhledem k jejich příjmu (šestinásobek příjmu pro majitele-rezidenty a sedminásobek pro investory). Tyto limity byly sice formálně zavedeny až v polovině roku 2024, ale banky je postupně zaváděly již dříve.

Současně se úrokové sazby u dvouletých fixních hypoték více než zdvojnásobily, z 3,46 % v dubnu 2021 na 7,60 % v říjnu 2023. I když se nyní pohybují kolem 5 %, stále jsou výrazně nad nedávnými minimy a existuje riziko dalšího růstu. S ústupem realitního boomu se mnoho Novozélanďanů potýká s novou realitou: ceny domů nemusí vždy růst a kapitálové zisky nejsou zaručeny. Tato opatrnost se již projevuje v datech, která ukazují na nižší objemy prodejů a utlumenou aktivitu kupujících.

Současné zpomalení trhu ovlivňuje všechny, ale drobní investoři čelí obzvláště náročným podmínkám. Bez kapitálových zisků se pronájem nemovitostí může stát nevýhodnou investicí vzhledem k souvisejícím rizikům. Pro investory, kteří musí doplácet hypoteční splátky z vlastního příjmu, protože nájemné již nepokrývá náklady, jsou varovné signály jasné. Jelikož tito investoři jsou významnými uživateli hypotečních úvěrů – často si půjčují proti stávajícímu kapitálu k nákupu dalších nemovitostí – jejich hromadný odchod by zpomalil tok úvěrů na bydlení, který dlouhodobě podporoval růst cen.

Takovýto posun by mohl přinést změny a nejistotu do klíčového pilíře novozélandské ekonomiky. Nicméně, stažení malých investorů by mohlo mít i pozitivní dopady jinde na trhu. Nový Zéland řeší prohlubující se nerovnost v bydlení, s rostoucí propastí mezi těmi, kdo vlastní nemovitost, a těmi, kdo jsou z trhu vyloučeni. Průměrné ceny domů sice v posledních letech klesly, ale stále se pohybují kolem 7,2násobku mediánu příjmu domácností. V některých regionech, jako je Queenstown Lakes a Thames-Coromandel, zůstávají poměry ceny k příjmu výrazně dvouciferné.